На каждую территорию распространяется определенный вид разрешенного использования (ВРИ). В некоторых ситуациях владельцы или арендаторы могут изменить данный параметр в зависимости от целей применения. Чтобы узнать, как это сделать, следует рассмотреть ряд понятий, которые помогут лучше понять ход процедуры:
- Целевое назначение участка земли – это категория, в которую входит область вместе с ВРИ. Все разграниченные территории подпадают под установленную категорию с обозначенным видом разрешенного использования. Эти термины взаимосвязаны и не могут расходиться друг с другом. К примеру, если территория предназначена для сельскохозяйственного использования, то она не пригодна для жилой застройки.
- Категория земли – это фонд. Здесь определяется ВРИ. Всего выделяется семь областей: лесная, сельхоз, водная и пр.
- ВРИ – это целевое направление, что утверждается органами власти по соответствующей документации градостроительного регламента. В законах, как часто это бывает, есть исключения из правил, поэтому для некоторых категорий отсутствуют градостроительные регламенты, что отражается на процедуре изменения ВРИ.
- Градостроительный регламент – в данных нормативных документах устанавливают параметры застройки, кроме того, ВРИ и размеры каждого участка.
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – регулируют строительство в поселении, устанавливаются местными инстанциями. Сюда входит зонированная карта, по которой площадь делится на сектора – определенные зоны, а также инфраструктуру.
- Градостроительное зонирование. Межевание области на различные сектора, для которых действуют свои ПЗЗ согласно регламенту. В плане все области помечены определенными символами, по которым можно понять назначение.
Например, если область подпадает под категорию «индивидуальных отдельно стоящих жилых построек с участками», то по ВРИ территория предназначена для соответствующей застройки. Однако у владельцев или арендаторов есть возможность изменить назначение в допустимых пределах. Есть возможность изменить вид назначения на коммунально-бытовое или общественно-деловое.
Как изменить ВРИ, не переводя участок в другую категорию
Категория вместе с ВРИ непосредственно связаны друг с другом. Следуя логике, в фонде населенных пунктов вид должен значиться как жилая застройка. Но в границах населенных пунктов также могут выделить другие группы участков. Это могут быть:
— промышленные земли;
— сельскохозяйственные и пр.
В целом термин «категория земель» имеет условный характер. Понятие выделяется только в одном месте – в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которую получают владельцы при разграничении участка земли, или в проекте межевания территории. Поэтому понятие появляется только на этапе разработки подобных документов.
Поэтому до процедуры межевания достаточно сложно отнести участок к какой-либо категории. Кроме того, юристы разработали проект, по которому можно внести изменения в Земельный кодекс Российской Федерации. Данная поправка предполагает отход от устаревшего и условного понятия, а оставить только зонирование земель. Это вполне оправдано, потому что категория и зонирование нередко в результате противоречат друг другу.
Необходимо также заметить, что изменить ВРИ или получить от районных архитектурных инстанций разрешение на возведение объекта, даже согласно регламенту, невозможно, если для зоны отсутствует ПЗЗ.
Существующие виды разрешенного использования
Всего выделяется три группы ВРИ:
- Основные – выбирает собственник участка из перечня, установленного регламентом. Обязательно учитывают возможные ограничения.
- Условные – получает владелец после одобрения во время публичных слушаний и от земельной комиссии.
- Вспомогательные – не являются самостоятельной категорией, установление возможно только вместе с основными.
Регламент по градостроительству устанавливает все группы ВРИ.
Как изменить вид разрешенного использования без участия в публичных слушаниях
Это считается самым простым способом, который потребует от собственника небольших затрат времени и сил. Происходит это в такие этапы:
- Заказ выписки из специальной муниципальной системы, которая регламентирует градостроительную деятельность территории. Здесь содержится вся необходимая информация.
- Руководствуясь выпиской, определяете, какие есть доступные ВРИ для данной категории.
- Выбираете подходящий с последующим указанием в обращении. Прошение передаете в МФЦ по своему району, где указывает смену виду, а также прилагаете выписку.
Далее остается дождаться подтверждения.
Как изменить вид разрешенного использования с помощью публичных (общественных) слушаний
Порядок действий выглядит следующим образом:
- Первые два этапа полностью совпадают.
- Далее следует составить обращение, которое подается в уполномоченный орган местного самоуправления, где выражаете желание установить условный вид разрешенного использования (УВРИ).
- Следом наступает непосредственное слушание, во время которого нужно предоставить обоснования для своей позиции и защитить их.
- Комиссия должна вынести положительное решение о предоставлении статуса УВРИ.
- Бумаги подают в федеральные органы исполнительной власти.
Стоит заметить, что получение УВРИ в субъекте РФ для города федерального назначения может различаться на некоторых этапах от других регионов.
Следует учитывать, что самовольная постройка не препятствует установлению УВРИ позже. Однако установить право собственности в этом случае будет тяжелее.
Как изменить ВРИ для арендованного участка земли
Как правило, в договоре аренды указаны цели применения площади и, соответственно, вид разрешенного использования. Поэтому если арендатор планирует осуществлять другой тип деятельности на территории, то это считается нарушением договора. Требования указано в статье 39.8 Земельного кодекса. Также это подтверждает судебная практика.
Однако есть исключения для земель, которые были арендованы не посредством торгов. В таком случае, как правило, указывают общую цель, по которой арендатор может выбрать ВРИ, не противоречащий ей. Однако изменения должны в любом случае подтвердить в инстанциях по месту или государственной власти по субъекту.
Как изменить ВРИ для территорий с сельскохозяйственным назначением
В градостроительном кодексе нашей страны отсутствуют регламенты для данных территорий. Поэтому этапы изменения практически не будут отличаться от других категорий. Будущий проект застройки не должен противоречить общей цели, а значит, и ВРИ тоже. Для этого также надо получить разрешение у органов власти по месту.
Это подтверждает судебная практика наших юристов и многих других. Изменение вида разрешенного использования может быть получено только после того, как местные органы власти передадут соответствующий приказ.
Куда обращаться для изменения ВРИ?
Пользователи могут провести процедуру без помощи юристов. Однако у людей без должного опыта может возникнуть множество сложностей на пути. У некоторых на это уходит несколько лет, прежде чем они получат положительное решение.
Поэтому стоит доверить свои дела проверенным специалистам, которые помогут составить всю необходимую документацию, а также защитят позицию автора на слушаниях или перед другими комиссиями. Профессионалы нашей компании сопровождают клиента на всех этапах, фактически разрешая все вопросы за него. Положительное заключение в пользу заказчика достигается в кратчайшие сроки.
Специалисты компании успешно закрыли более сотни дел. Мы сотрудничаем с клиентами по всей России, поэтому прекрасно знакомы с особенностями различных регионов. Профессионалы индивидуально подходят к каждой задаче, чтобы быстро достичь поставленной цели.